物业丨从9亿平方米到8600万平方米,雪松智联规模成谜

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本文来自微信公众号“中国房地产报”

文/田傲云

1月18日,合景悠活集团控股有限公司(文中简称“合景悠活”)的一纸公告,证实了规模成谜的雪松智联科技集团(简称“雪松智联”)如今已被其收入麾下。

公告称,合景悠活将以13.16亿元收购雪松智联80%的股权,剩下的股权分别由雪松集团和齐兴合伙各持有17%及3%。交割后,雪松智联将成为合景悠活的间接非全资附属公司,其资产、负债及财务业绩也将并入综合财务报表。

这意味着,收购完成后,合景悠活的在管面积突破到1.2亿平方米。此前合景悠活上市招股书数据显示,截至2020年4月30日,其分别在中国38个城市以及自治县管理109个住宅物业,以及在9个城市跟自治县管理30个商业物业,总在管建筑面积为2210万平方米。

这是合景悠活2020年10月30日港股上市后的又一次重要收购,将借助雪松智联在华东、华南、中西部的布局实现自身的全国化扩张之路。具体到业态方面业态方面,也将凭借着雪松智联在住宅、城市公共空间、商业办公等多种业态的广泛布局为其实现规模化、专业化的拓展奠定坚实基础。

同时,这起“大鱼吃小鱼”的案例也将是物业服务企业规模化拓展的一大代表性案例。随着市场需求,行业逐渐进入黄金时代,物业服务企业也进入了集约化竞争阶段。根据亿翰智库统计,2020年上市物企披露的收并购事件高达79起,有效收购事件共76起,共花费金额107亿元,是2019年的有效收并购事件27起的2.81倍。

“收并购是中大型公司发展必然的路径。” 金永宏在接受中国房地产报记者采访时称,物业行业的收并购案例近期年趋多,特别是因上市指标的驱动更为明显。但不成功的案例被行业发展的声音所掩盖,有些不理想的指标,企业也不愿意主动暴露而已。

中信证券报告提出,2021 年,物业服务企业的首要任务不是提高盈利能力,而是抢占更大的市场份额。本年度企业的规模增长将超预期。并购既是困局,也是机遇。善用融资性现金流的企业,擅长选择并购标的和投后整合的公司,将取得持续进步。

雪松智联规模成谜

“这笔尚未浮出水面的收购,让行业感兴趣的不是能不能吃下的问题,而是合景悠活会如何去吃。首先是体量太大,其次是雪松控股此前被曝出资金链紧张问题,旗下物业股权、项目是否被质押,都会让交易难度增加。”此前,一位资深地产人在接受中国房地产报记者采访时表示。

1月18日,合景悠活发布公告,收购雪松智联80%股权,管理面积有望突破1.2亿平方米,此前传言成真。根据公告披露,截至2020年底,雪松智联在管面积合计超过8600万平方米,在管项目合计超过1000个。

值得注意的是,在此前雪松智联官微的介绍中,其全国范围内服务面积近9亿平方米,其中自营服务项目逾1300个,联盟项目近8000个,拥有逾10家物业公司和物业联盟“银钥匙联盟”,并孵化出松云科技等智慧城市科技企业。

这和实际披露的在管面积“8600万平方米”相比,数据着实有些“虚胖”。由于雪松智联是非上市公司,关于雪松控股企业物业板块的具体资料,以及财务数据信息无法准确获得。

但如果将 “9亿平方米”的在管面积放到整个行业来比较,根据2020年年中报告数据显示,上市物企在管面积在3.5亿平方米以上的包括雅生活、碧桂园服务、彩生活、恒大物业、保利物业等,因此对于“9亿平方米”这一数据,业内并不完全相信。

不过此次公告披露的“8600万平方米”的在管面积,在业内看来也绝不止这些。2018年底,中国物业管理协会会长沈建忠曾公开表示:“雪松社区2013年就启动全国多地的产业整合布局规划,是行业内最早通过收并购进行产业整合的企业之一。”据沈建忠透露,彼时雪松社区管理面积超过1.2亿平方米,其中开发商物业管理面积占比不超过3%,已成为全国性、多元化、综合性的物业服务龙头企业集团。

尽管8600万平方米的在管面积和“9亿平方米”相差甚远,不过也是合景悠活目前在管面积的两倍。待收购完成后,合景悠活的在管面积将踏入亿级规模的队伍。根据克而瑞发布的榜单显示,截至2020年底,在管面积超过1亿平方米的企业共有19家,合景悠活收购事项完成之后,或位列17或18位。

相比是否能够收购完成,更让行业感兴趣的是后期如何整合以及盈利。一方面是两者体量相差太大。另一方面,则是具体到盈利方面,根据公开资料显示,雪松智联的在管项目是以非住宅物业为主,例如以市政、学校此类项目,此类项目的营收并不高。

从公告披露也可以看出,雪松智联2018-2019年及截至2020年11月30日止十一个月的收益分别约为4.78亿元、8.27亿元和11.93亿元;同期税前净利润分别约为4600万,9200万和1.63亿元。合景悠活在2017-2019年及截至2020年4月底,其收入分别为4.63亿元、6.59亿元、11.249亿元和4.28亿元;同期税前利润分别为1.04亿元、2.51亿元和1.02亿元。尽管从规模上来看,业内称这起收购是“小鱼吃大鱼”,但两者收入差距却并不大。

并购不止

纵向来看,合景悠活不管是区域还是业态的布局上都在扩大综合实力;横向看,物企们都在延伸自己的边界。比如碧桂园服务收购城市纵横、海峡能源科技、合富辉煌等,在布局了环卫、清洁服务、电梯广告、保险业务等关联领域后,延伸服务链条;融创服务收购开元物业、成都环球世纪等,逐步从物业拓展到会展、文旅等更多元化服务领域,在市场上引起不小关注。也都可以看到,物企之间的竞争也更加多面化、立体化。

根据亿翰智库统计,2020年上市物企披露的收并购事件高达79起,有效收购事件共76起,共花费金额107亿元,是2019年的有效收并购事件27起的2.81倍。

在大行业背景下,中国物业管理行业发展到现在开始出现集约化,强者恒强,产能向龙头企业集中。“收并购是中大型公司发展必然的路径,也是发生在物业行业内,所以相对的收并购业务类型看,并不复杂。但对于年轻的物业行业从现实看,如何实现预期的目标,对于年轻的物业企业,还有一个需要深度学习的过程。” 物业行业资深专家金永宏表示。

集约化竞争背后,一方面是可见的物业管理市场带来的新增量,比如通过收并购其他业务领域专业公司,延伸服务链条。另一方面,各家公司也开始在发展过程中制定新的战略。比如2020 年11 月26 日,碧桂园服务发布“新物业”战略,围绕新科技、新服务、新生态、新价值“四新”,强调科技,强调生态联合。2020年10月31日万科物业正式更名为万物云,重构业务体系为Space、Tech 和Grow 三大模块,建立平台化的发展模式。

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