“最会挣钱房企”华润置地 毛利率看跌目标价频遭下调

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原标题:“最会挣钱房企”华润置地 毛利率看跌目标价频遭下调 来源:金融界上市公司研究院

毛利率是最能直观地反映出上市公司赚钱能力的指标。华润置地(1109.HK)作为中国房企第一梯队的代表,其毛利率水平连续多年居前十大房企之首。然而近日却遭到多家国际机构预测其毛利率水平行将下跌,纷纷下调其目标价。

机构表示,对于明年房地产政策的影响较为悲观。大城市限价导致其未来销售毛利率下降,另一方面由于华润万象生活(01209.HK)完成分拆,股价催化剂因素已经不复存在。

看空毛利率水平 目标价下调23%

从2020年初创出40.45元的历史最高价之后,华润置地股价随后震荡下行。2021年1月12日,该公司股价小幅下跌0.16%,报收于31.95港元,相较一年前下跌21%。

德银将华润置地目标价由43.5港元下调23%至33.5港元,投资评级由买入降至持有。报告指出,去年第四季内地严格执行预售价格上限的规定已对行业带来影响,华润置地去年超额完成销售目标,且第四季销售强劲,惟毛利率下降。

德银还指出,虽然华润置地已售出及未入帐的项目开发利润率超过30%,并且应该在完成后反映在2021财年的开发收入中,但深圳超高利润项目不太可能将于21、22财年交付,因此预期集团今年度毛利率会跌至25%的水平,明年才轻微回升。

华润置地2020年的合同销售总额为2,850亿元人民币,同比增长17.5%,比年初制定的2,620亿元目标高出8.8%。不过交银国际却指出,尽管预计2021年的可售资源约为5100亿元,假设去化率60-65%,预计2021年销售增长7-16%,但是由于大多数主要一、二线城市的限价政策非常严格,华润置地的开发业务毛利率将下降至约25-30%,并拖累近期盈利增长。

而且随着华润万象生活分拆上市结束,股价一次性的催化剂已完全反映,分拆完成后短期缺乏催化剂。考虑到潜在的利润率压缩,交银国际将其20年和21年的核心利润预测分别下调20.6%、16.5%,同时将资产净值估算从49.98港元下调至44.38港元,并鉴于行业整体估值下降,将目标折让从20%扩大至25%。由此将目标价下调至33.28港元,评级从买入下调至中性。

蝉联毛利率冠军 下跌势头最猛

背靠央企华润集团的华润置地属于房企第一梯队。根据2020年中报的营收规模排名,华润置地排名第10,营收迈过450亿元大关。前十名房企中,华润置地毛利率最高,达到33%,股价(截至1月12日)排名第二位,仅次于龙湖集团(0960.HK)。这也说明,华润置地的高毛利水平是维持其高股价的重要支撑要素之一。

2020H1营收TOP 10房企销售毛利率排行表

制表:金融界上市公司研究院数据来源:巨灵资讯

但是值得注意的是,华润置地的毛利率近3年一直呈现整体下降的态势,而这一下降趋势是与整个行业的特点走势一致的。金融界上市公司研究院对2016-2020H1头部房企研究发现,当期营收规模TOP10房企的平均毛利率在16-18年达到高点后,在19年和2020年上半年都呈现出明显的下跌。尽管这期间,华润置地的毛利率都为TOP 10房企之首,但其从2018年43%的高点降至37.91%,并继续降至2020年中期最低33.53%,这一下跌势头显然要比平均水平要更猛烈。

对比2019年毛利率的细分项可以看出,开发物业,即卖房业务的毛利率由2018年的42.9%下降为36.5%,而投资物业(包括酒店经营)毛利率由2018年的65.9%上升至66.5%。

对于毛利率为何下降,华润置地管理层在2019年报发布会上表示,毛利率下降的趋势很明显,整个行业趋势也是如此,但“华润置地有信心维持行业有竞争力的毛利率水平,2020年将维持在30%~35%。”

受到行业红利逐渐消失、政府限价、土地等成本上升的影响,房地产行业的毛利率有下降的趋势,已经成为行业所认同的共识。媒体称2019年华润37.9%的综合毛利率,已创下近3年的最低值。殊不知,在2020年以及2021年,其毛利率还将有可能继续走低。对毛利率的看空所导致的市场对其股价的负面评价,也仍将持续。

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